今日青浦三幅宅地同时开拍，上海远郊地价再次“考验想象力”

又到了检验上海土地市场热度的时刻。

　　8月3日，上海土地市场将迎来青浦3幅地块的集中出让，一幅位于朱家角镇，另外两幅位于盈浦街道，起始总价28.95亿元。

　　这三幅地块周边，最近的轨交站是建设中的17号线淀山湖大道站。目前，三幅地块均已吸引了十多家开发商参与竞拍。

　　上海中原市场研究部资深研究经理龚敏表示，上述地块周边今年成交的其他地块，溢价率都不算太高。不过，今年上海已经诞生了若干幅高价地块项目，房企仍普遍对市场看好，不排除这三幅地块被继续追高的可能性。

　　事实上，在此之前上海远郊拍出的地价都让一些从业人员咋舌，普通市民则是更加看不懂，几乎只有靠想象才能理解未来的预期房价。那么这次位于上海远郊的地块还会“考验想象力”吗？

　　青浦地处上海市西郊，是连接江浙沪的重要门户通道，全区西靠上海市最大的淡水湖泊——淀山湖，东临闵行区，北与嘉定交界，南与松江、金山接壤。青浦区区域面积668.52平方公里，其中水域面积有124.49平方公里。全区有3个街道、8个镇。2015年全区常住人口120.91万人，其中外来常住人口72.05万人。

　　来逐一看下即将开拍地块的信息：

　　青浦区朱家角镇淀惠路北侧35-04地块

　　该地块用途为纯住宅，土地面积23449.9平方米，容积率2.0，起始价格为70350万元，算下来起始楼板价为1.5万元/平方米。

　　上海土地市场官网显示，该地块四至范围东至规划地块，南至淀惠路，西至丁家港，北至新塘港路。目前有30家房企领取申请表，竞买人数有18家。

　　青浦区盈浦街道淀惠路北侧37-02地块

　　也是纯住宅地块，土地面积为30729.7平方米，容积率2.0，起始价格为92190万元，算下来起始楼板价也达1.5万元/平方米。

　　上海土地市场官网显示，该地块东至黄泥娄路，南至淀惠路，西至青泰路，北至新塘港路。目前有30家房企领取申请表，竞买人数有17家。

　　青浦区盈浦街道淀惠路北侧36-01地块

　　该地块的土地用途为商业和住宅，土地面积为36279平方米，容积率2.5，起始价格为126959万元，起始楼板价13998元/平方米。

　　上海土地市场官网显示，地块东至青泰路，南至淀惠路，西至丁家港路，北至新塘港路。目前有25家房企领取申请表，竞买人数有15家。

　　先来说说朱家角镇的地块。

　　青浦区朱家角板块的房价常年以来处于沪上的价格洼地，即使在2016年房价迅速上涨时，朱家角板块的房价也一直在2万元/平方米左右徘徊，甚至多数楼盘的价格只有一万多/平方米，在昆山花桥都已经卖到2万元/平方米甚至3万元/平方米的今天，这样的价格已经非常罕见了。

　　链家研究院上海监控数据显示：长期以来，朱家角板块商品住宅的供应和成交情况，一直处于供不应求的状态，特别是从2012年开始，几乎年年供求不平衡，从朱家角板块的定位来说，相比于其他板块，区域内楼市一直不温不火，虽然需求量尚可，但区域产品定位多以旅游度假地产为主，购买力主要分两类，一类是偶尔来度假的买家，一类投资的客户。在区域外来人口导入严重不足的情况下，长期阻碍了区域房价的上涨。

　　目前，朱家角板块在售的项目以公寓和连体别墅为主，公寓的价格在1.5万元/平方米-1.7万元/平方米左右，别墅的价格为2.0万元/平方米-3.0万元/平方米左右。

　　另外两幅地块则位于青浦的盈浦街道，地块距离上海虹桥站的直线距离为23.5千米，距离市中心的直线距离有33.5千米。

　　中原市场研究中心数据显示，今年2月，江苏中南建设(7.520, -0.07, -0.92%)摘取的青浦区朱家角镇盈浦路北侧38-06宅地楼板价22091元/平方米，溢价率58%；而融信取得的青浦区盈浦街道盈浦路北侧49-04商住用地楼板价为15412元/平方米，溢价率28%。两幅地块位置较近，但单纯宅地价明显高于商住土地。

　　龚敏表示：此次推出的三幅地块的出让条件都要求保障型住房配建比重为5%，中小套型住宅比重达到80%，全装修比例100%，必须自持15%住宅用于出租。目前青浦新城板块一手住宅中小套型（100平方米以下）面积库存占比37%，套数占比49%，板块内中小面积比重并不算太少，三幅地块都要求中小套型面积比重达8成，可见板块同质化竞争会比较明显。

　　在Q房网新房事业部研究总监韦谢看来，此次推出的青浦地块在地理位置上并没有什么优势，对于地块的前景不是很看好。

　　韦谢指出，目前朱家角镇和盈浦街道的常住人口年龄结构呈现老化，当地更需要的是改善和养老的房型产品，但此次推出的地块出让要求80%为中小套型。

　　目前值得被期待的是正在建设的轨道交通17号线在青浦境内线路全长33.9公里，预计2017年底将建成通车。此次三幅地块周边为17号线淀山湖大道站。

　　不过在韦谢看来，17号线沿线只有虹桥火车站未来会有成熟的CBD（中央商务区），大虹桥的发展也只是刚起步，未来该地块可疏导的人口量非常有限。此外，朱家角以及盈浦街道居住的本地人居多，外来人口正在减少，不利于新房库存的消化。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦认为，虽然目前上述地块区域内生活配套便利度不是非常完善，但随着土地大量出让，区域建设也在提速。从这几次拍卖的市场特点来看，都是外围土地市场比市区更“抢手”，所以综合来看，外围土拍竞争激烈程度会更高一些，预计明天这3幅土地也会遭疯抢。从此前经验来看，楼板价创区域内最高纪录的概率比较高。

　　卢文曦称，外围地块遭抢的原因可能是相对中心城区，土地价格还是比较便宜。第二，外围处于开发状态，好比白纸画画，中心区成熟，想象空间小。所以从房价涨幅角度来看，也是外围低价房涨速要快过中心城区。

　　按照中原市场研究部的数据，青浦新城、青浦，朱家角近6年房价走势，青浦6年涨幅50.8%，青浦新城上涨93.0%，朱家角上涨20.2%。

　　值得关注的是，上海外环外地块的价格在近期大幅上涨：周浦现在的楼板价在4.3万元/平方米，泗泾3.9万元/平方米，新场3.5万元/平方米，祝桥3.3万元/平方米，徐泾2.8万元/平方米，嘉定徐行2.4万元/平方米……

　　8月3日，青浦区三幅地块集中出让是否会拍出现高价地块，让我们拭目以待。（来源：澎湃新闻）

（2013年以来区域内带住宅性质的土地成交记录）