热点城市房价继续回落 房地产市场保持稳定

　　来源：金融时报

　　本报见习记者 许婷

　　“5月份，因地制宜、因城施策的房地产调控政策效果继续显现，15个一线和热点二线城市房地产市场基本稳定。”国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示。

　　6月19日，国家统计局公布5月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。数据显示，5月份，15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落、9个城市环比下降或持平。70个城市中，新建商品住宅同比涨幅比上月回落的城市有29个。新建商品住宅价格环比下降的城市有9个，比上月增加1个。

　　数据显示，二手住宅价格涨幅也明显回落。5月份，70个城市中二手住宅价格环比下降的城市有7个，比上月增加两个。二手住宅价格同比涨幅比上月回落的城市有29个。据测算，一线城市二手住宅价格同比涨幅连续8个月回落，5月份比4月份回落1.7个百分点。二线城市二手住宅价格同比涨幅连续4个月回落，5月份比4月份回落0.5个百分点。

　　交通银行(6.080, 0.01, 0.16%)金融研究中心高级研究员夏丹认为，当前调控政策呈现“限购+限贷+限价+限售”的“四位一体”严控状态，各地收紧措施还在陆续推出。随着调控效应持续发酵，市场预期逐渐由疑问被引导向认同并习惯这种节奏，更多紧缩政策的出现和调控范围的扩容也多在市场预期之中。

　　“这充分说明过快上涨的房价得到了遏制，所以随着环比持续攀升态势终结，同比增幅数据也会印证调控有效性。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析指出。

　　2017年5月份，《住房市场发展月度分析报告》(以下简称《报告》)分析认为，5月份热点城市房价的相对稳定，主要源于政府对住房投资需求的严厉管控。从宏观环境看，货币供应持续偏紧，无风险货币基金年化利率突破4%，部分银行房贷利率大幅上浮;从房地产政策看，各热点城市推出了“组合拳”。如北京不仅要求“认房认贷认商认离”，还调整了入学政策，对“学区房”炒作进行精准打击，环北京各市也联合出台了要求3年以上当地社保的需求管控政策。购房政策及货币环境的全面收紧，对短期市场构成显著的利空。

　　5月份数据显示，北京同比涨幅回落0.8个百分点，环比回落0.2个百分点。《报告》数据也显示，5月份，北京各区房价全面下跌，其中西城区下跌8.43%、海淀区下跌7.45%，领跌于全市各区县板块。通州区在北京各区县板块中，表现最为抗跌，仅环比下跌0.01%。

　　《报告》认为，北京入学政策出现重大调整，强调实际居住及试行多校划片等，都对西城、海淀两板块虚高的“学区房”价格形成冲击。而通州区实行双重限购政策，板块泡沫相对较低。

　　《报告》同时指出，从供给方面看，受土地供应和环境承载能力限制，各大城市扩大住房供给的潜力普遍不足，长期供求矛盾仍然存在。

　　夏丹认为，今后一段时间房地产调控政策难有松动，对热点城市维持严厉，成交同比回落态势将在下半年延续。交易量的萎缩也会带来价格预期向下反转，房价增速亦同成交类似，呈现一二线增速“低头”、三四线相对平稳的分化走势。而且随着今年金融端“去杠杆”扼住了房贷失控的苗头，房贷投放额度将在总量控制目标下大幅削减。同时，叠加市场流动性趋紧下的资金成本上升，倒逼银行通过提高定价的方式重新调配资产。预计今年个人住房贷款规模和占比双双下降，重点地区首套、二套房贷平均利率将明显上调，将有效抑制房价过快上涨。

　　《报告》预计，随着资金面的收紧以及地方政府对住房投资需求特别是跨区域住房投资的联合管控，多数城市房价短期涨势将得到抑制，前期房价上涨过快、泡沫较大的城市如北京等短期仍将继续下跌。但房价上涨的压力仍然存在。《报告》建议，短期热点城市应维持限购、限贷等需求调控政策。长期应通过城市群的发展，逐步缓解大城市住房供求矛盾。

　　海通证券(15.030, 0.00, 0.00%)首席经济学家姜超近日亦表示，当前时点来看，前期推升的居民和企业杠杆仍高，房价上涨放缓但资产泡沫仍存，短期看应该继续限制投机购房，包括通过限购限贷等政策，继续巩固前期调控成果，继续挤泡沫。他还认为，未来应当进一步加强土地供应的管理，积极灵活地调控土地供应规模，去除无效供给和低效供给，合理规划用地，增加有效供给，从而从供给侧助力房地产市场健康发展长效机制的形成。