根据最新的研究结果，美联储在2016年底的加息已经开始给美国房地产市场降温了。根据数据，去年第四季度美国房地产市场交易失败的住房数量大幅上涨，比2015年同期数量增长近一倍，其中首套房交易泡汤的风险最高。许多挂牌交易房屋的状态都从“等待交房”变回至“待售”。

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全美各房地产市场住房成交量正在加速下滑。根据数据，去年第四季度，各类市场中挂牌待售的房地产销售量同比下降4.3%，远远高于2014年第四季度1.4%的同比降幅。以年化数据来看，美国房地产市场中房屋交易失败的比率从2015年的2.1%大幅上升至2016年的3.9%。

其中，美国房屋交易失败的案例中，新建房屋和非常老旧住房的交易失败比率最低。去年第四季度中，2016年刚刚建成的房屋交易失败比率仅为2.6%，是美国房地产市场中各类房屋交易失败比例最低的房屋种类之一。随着房屋年限增长，房地产交易失败比例也相应增长。对于1959年至1969年建成的住房，房屋交易失败比例平均约为5.2%。但是，那些房龄非常久远的住房交易失败比例反而较低，1900年至1920年建成的住房中，房屋交易失败比例平均仅为3.5%。

在美国前100大城市中，对于所有挂牌交易的房产，有7.1%的首套房交易未在第四季度最终达成，而二套房和高级住宅的交易失败比率分别为6.7%和3.8%。在2016年全年中，美国房地产市场中首套房和二套房交易失败比例达到6.3%，高级住宅的交易失败率则为3.6%。

其中，美国亚利桑那州图森地区的房地产市场中，各类房屋的平均交易失败比例高达13.9%，是美国大型城市中比例最高的地区。而2016年全年中，美国加州文图拉县地区各类房屋的全年交易失败比例是美国最高的，比例高达11.6%，比2015年同期水平上升3.1%。

在排行榜的另一端，威斯康星州麦迪逊地区在过去两年和上个季度中，各类房屋交易失败比例都是美国各大城市中最低的，回到“待售”状态的房屋比例仅为全部挂牌交易房屋的0.1%。

回顾以往两年数据，房地产交易失败比例较高的美国大型城市主要分布在美国西部，其中拉斯维加斯地区中各类挂牌房屋的平均交易失败比例高达7.6%，这部分挂牌待售的房地产不止一次从“等待交房”回到“待售”的状态。

根据彭博社提供的数据，目前美国各个地区中房屋交易失败比例最高的是美国西南部，这块地区也是次贷比例一直较高的地区。

图注：2016年美国各大城市房屋交易失败比例

美国房地产市场中，各类挂牌待售房屋中交易失败比例最高的房屋类型是首套房。

图注：2016年中美国首套房交易失败比例最高的十大城市

图注：美国三十年期房屋按揭贷款利率走势图

目前来看，影响房地产市场交易成功率的因素非常多，包括房屋评估价值低于买卖双方预期以及房屋审查结果不及预期。但是，分析师认为，目前美国房地产市场逐步走高的房屋交易失败比例主要是因为房屋按揭贷款利率上扬，而不是房屋实际情况让买家不满意。实际生活中，大部分美国人主要依赖房屋按揭贷款才能买得起房。

因此，随着美联储加息，去年第四季度中美国三十年期房屋按揭贷款利率平均上升60个基点。这对于固定存款有限的美国人来说，每月新增的房屋按揭贷款偿还数额将成为买房的一大障碍。（张翼飞）