□记者李志鹏文陈晓东摄影

核心提示|原中国城乡建设经济研究所所长陈淮向来以敢言而在房地产界和经济学界受到关注，此次他受邀参加中国地产大河论坛“中原之路——深改元年发展机遇与挑战”做了一番精彩演讲。演讲中，陈淮针对房地产限购、房地产黄金十年是否结束以及中国房价走势等众人关心的话题，阐述自己独特的看法和观点。

房地产下一个“黄金十年”是优胜劣汰的十年

陈淮说，时下不少人认为，过去十年是房地产业发展的黄金十年，如今黄金十年已经走到尽头。对此观点，陈淮认为，中国城市化不是减速是加速，中国房地产未来的任务不是减轻而是加重，只是空间布局上要有一些大的调整才行。

刚刚结束的是房地产群雄并起的一个黄金十年，房地产即将迎来优胜劣汰、产业群体素质升级的第二个十年，以及提高国际竞争力，使产品品质大规模升级的第二个十年。

因此，对房地产未来发展，不仅要满足中国城镇化建设的要求，未来还要做到傲视全世界房地产业的产业发展规模、速度和质量。优胜劣汰将在未来十年大规模地展开，活到最后才是最优的企业。

陈淮以家电行业类比房地产行业。上世纪90年代初，中国进入家电消费阶段，诞生了一大批家电企业。2011年，中国加入WTO后，随之爆发了家电大战，当年中国彩电生产能力4700万台，但销量只有2000多万台，那些名噪一时的家电名牌产品几乎死光了。但是，这十年没有妨碍中国此后成长为世界一流的家电大国。你说第一个十年是黄金十年呢，还是中国成为世界家电大国的第二个十年是黄金十年？

限购这服药吃不吃无所谓

现场有人提问，现在很多城市都解除限购了，郑州也可能在酝酿，那么房地产市场会不会因此迎来一个新的销售高峰？对此陈淮认为，二十多个城市解除限购，他没有听说哪一个城市因此出现了大幅度的销售反弹，市场反应反而平淡。这意味着，限购这服药现在吃不吃和市场表现关系不大了，也没有什么意义。

陈淮认为，当初实施限购的目的是为了抑制购房投机性需求，但投机性需求存在的前提是市场房源持续并成规模地存在供不应求的情况，而现在市场显然不是这样的。

另外，真正意义抑制投机性需求的主要是限贷，对投机性需求来说，它的盈利模式并不是像股票一样高抛低吸，而是通过不断放大的金融杠杆。因此只要国家坚持金融杠杆的门槛，投机性需求就可以得到有效抑制。购房老百姓的心理预期也会因此改变。再用吃药比喻的话，抑制投机性需求，市场同时吃限购限贷两服药可能是必要的，但到今天市场发现，只用限贷一服药就够了，那么限购这服药就可吃可不吃了。

预测房产涨跌毫无意义

对于有人提出如何判断未来房价走势，房价会否大跌的问题，陈淮认为，这种问题毫无意义。但从一段周期来判断，未来8到10年，或者更长一段周期内，房价应该是涨的。但是这个涨的过程一定是曲折前行的，其间一定有跌的机会。但房价每一次上涨的高点应该要高于前一阶段的高点。

老百姓买房子只要是自主性需求，都是受到政府政策支持和鼓励的。今年上半年面临国民经济运行的大风险就是经济增速下行，增速下行的风险可能会延续到明年后年，今年一季度人民币大幅度贬值的情况下，出口竟然没有明显改善，可见我们对增速问题不能太乐观。所以，支持老百姓改善住房应该是一个既定的政策取向。有些省市政府已经在研究，甚至出台了商业银行八折贷款给老百姓，并给予贴息政策。

此外，房价不应该是老百姓买房子的主要风险，房价上涨与否也不仅仅是因为老百姓出手还是观望。在今年成交量萎缩，供大于求的背景下，今年1-6月的全国房地产开工面积比去年同期缩减20%，这意味着两年之后房地产的供给将是个小年，而房子的需求和娶媳妇一样，8到10年内是个常量，供给的小年碰上需求的大年会怎么样呢，大家会有个基本判断。