本文转自微信公众号：新财富杂志

◎文丨刘晓博

◎来源丨天天说钱（ID： liuxb0929）

种种迹象显示，北上深等一线城市，房价在未来几年存在失控的风险。

做出这种判断的基本逻辑是这样的：

对于中心城市，尤其是北京和上海，国家提出了控制人口规模、疏解非核心功能的要求。为了配合这个目标，中央政府收紧了中心城市建设用地的规模。受此影响，最近几年北上深商品住宅的供应量不断降低，其中深圳下降最为明显。

另一方面，政府对人口流动的影响力将不断下降，所以未来北上深人口只能出现统计报表上的下降（实际上的增长）。最终，北上深的房价在“供应短缺”和“金融资产化”的诸多压力之下，将再度飙升。

1 北上深住宅供应量不断减少

最近我梳理了北上深商品住宅的供应情况，发现了一个耐人寻味的现象：三大城市供应量的高峰期均出现在2003年到2005年之间，随后不断走低。

下面表格是北上深2003年以来商品住宅的数据（单位为万平米），其中北京和深圳为“商品住宅竣工面积”，上海为“商品住宅销售面积”。

可以看出，深圳商品住宅供应的高峰期在2003年，2015年的供应量已经萎缩到了2003年的四分之一。而且深圳商品住宅供应量之小令人震惊，只有北京的大约七分之一，上海的十分之一！三大城市目前实际生活的人口，都在2000万人以上。

上海供应量的高峰期在2004年到2005年，目前已经萎缩到高峰期的三分之二。北京的高峰期在2005年，另有数据显示在2000年到2005年之间，北京平均每年的商品住宅供应量为2400万平米。2015年的供应量不到高峰期的一半。

进入2016年，北上深的土地供应更加紧张。今年上半年，北京住宅用地的供应量、成交量均降至2010年以来最低。上半年，北京的住宅用地共成交7宗，同比2015年上半年下降53.3%，环比2015年下半年下降80%；成交住宅用地建设用地面积为44.62万平米，同比下降68.4%，环比下降84.6%。

2016上半年，上海共计出让30幅经营性地块，成交面积同比2015上半年下跌61.75%，降幅超6成。

至于深圳，2016年上半年竟然没有一块纯住宅用地出让，只有两块包含住宅的综合用地出让。

2 控制人口难度极大

北上深商品住宅供应量不断减少的背后，是这些中心城市都背负着一个重要任务：控制人口增长。

所以，官方的逻辑非常简单：既然北上深要控制人口规模，那么就应该控制建设用地规模，这样新增住宅将肯定会逐年下降。

比如上海就提出到2020年把常住人口控制在2500万以内（到2015年底是2415万人），到2040年仍然是不超过2500万人。也就是说，从2020年开始，上海人口将年年零增长！

最近公布的《上海市城市总体规划（2016-2040）》甚至提出了建设用地总规模“负增长”的要求：到2040年，上海市规划建设用地总规模，从原土地利用总体规划确定的“天花板”3226平方公里，削减到3200平方公里以内，其中还包括200平方公里的“留白”。

但问题是：北上深这类城市，真的能在统计报表之外，控制住常住人口吗？我觉得这基本上是不可能的。以日本为例，虽然日本很早就基本上完成了城镇化，人口也开始出现负增长（过去5年全国减少了94.7万人），但统计显示东京地区的人口仍然不断上升（过去5年增长了51万人）。

中国的城镇化只进行了一半，再加上公共资源分配不均衡，在这种时候就希望控制住中心城市的人口，显然难度极大。虽然通过设置行政门槛，可以控制住外来人口入学、入户，但青壮年劳动力的流入是很难控制的。

目前北上深实际生活的城市人口均已突破2000万人，正向3000万的规模迈进（澳大利亚总人口是2400多万，新西兰总人口是450万），这在全球都是前无古人的。在这样的超级城市里会发生什么情况，恐怕很难预料。

3 结论

北上深的不动产正在金融资产化，并成为全国高净值人群资产配置的重要组成部分。如果再同时出现人口不断上升，住宅供应不断下滑的夹击，那么未来北上深房价可能失控。

近期上海土地拍卖中，已经出现了可售面积楼板价高达14.3万元的住宅项目，如果这个价格常态化，上海内环以里住宅均价将向每平米20万元迈进。

这是一个重要信号，值得我们高度关注！

上海楼市，风暴或将来临！

今天（8月25日）中午，一个大消息突袭楼市：据多家媒体报道，上海为控制房价，正在酝酿力度空前的限贷大招。

据报道，可能出台的政策有以下要点：

1、收紧银行贷款政策，以控制土地融资。

2、调整购房贷款政策，购房认房又认贷。

3、首套房首付比例提高至五成，凡有贷款记录的不管首套还是二套首付均为七成。

4、对于部分购房者，可能有基准利率上浮10%的举措。此外，新政或将从9月1日开始实施。

值得注意的是，上述传闻尚未得到官方确认。

那么问题来了。上海出台新一轮调控政策的可能性大吗？假如上述政策属实，将对楼市产生什么影响？我的看法如下：

1、个人认为，上海很有可能会出台新一轮调控措施。在今年的“3.25新政”里，上海出台政策的力度不如深圳（深圳从4月1日开始，二手房交易税几乎翻倍）。再加上此前上海房价上涨幅度没有深圳高，所以新政以来上海地王叠出，尤其是可售楼板价跟周边二手房的比价关系，比深圳夸张很多。静安中兴社区14.3万元楼板价的地王出现后，上海官方压力肯定很大，加码调控措施是有可能的。

2、如果上述限贷措施属实，则力度不可谓不大。其实质就是为上海楼市降杠杆，而且是从购房者角度去降，这个思路应该说是对的。而且这些措施显然有打击“利用假离婚，多次贷款购房”的意思。比如一对上海户籍的夫妻，已经购买了两套房子，现在假离婚，将房子集中到女方名下，然后由名下无房的男方申请贷款。按照新政，只要男方此前有贷款购房记录，再次购房都要首付7成。

3、上海的措施如果出台，相信在一线城市和强二线城市里，会有城市跟进。其结果是，把资金赶到没有限购限贷的二线城市里，比如天津、成都、重庆等地。

4、我刚刚在本栏目中发表过《北上深，房价或将失控！》一文，对三大城市住宅供应量不断减少表示了忧虑。要么增加供应，要么减少需求（降杠杆，可以抑制需求），否则北上深房价真的会失控。当然，最好的办法是两招并用。

5、现在一些地方政府为了回避舆论的压力，干脆减少或者暂停住宅用地的转让，表面上看减少了地王出现的几率，事实上却造成了供应的短缺，为以后房价飙升埋下了伏笔。对此，应该有一个说法。

6、由于中心城市拥有优质的公共资源，人口和资金增量显著，所以房价长线继续可以看好。短线来看，随着政策不断收紧，房价波动的风险在加大。对于上海这种城市，内环线以里的房价上升到20万元一平米只是时间问题。当然，20万元来得越晚越好，最好晚于人均月收入2万元。电影《让子弹飞》里有句名言：“步子太大了，会扯着蛋”，这话很适合楼市。

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